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경매로 부자되기 / 경매로 돈버는 방법

 

 

 

경매로 돈버는 방법

 

경매물건을 잘 고르려면 기본 원칙을 세우는 것이 중요합니다. 권리 및 물건 상 문제없는 경매물건을 낮은 입찰 경쟁을 거쳐 값싸게 사려면 경매물건의 특성을 잘 파악하고 있어야되요.

, 경매 잘하기 위한 핵심 방법에 대해 알아볼께요.

 

 

첫째, 적기에 값싸게 사기

일단, 경매투자의 핵심은 지리에 능통해야 하는것!

바로 우량한 부동산을 적절한 시기에 값싸게 사는 것이에요.

이를 위해서는 여기 저기 지리적 정보를 찾아보고 수집해야 되요.

부동산 분야의 지식은 매우 광범위한데 경매는 좀 더 넓고 복잡하고 다양하기 때문에 정보 수집을 통해, 적기에 값싸게 사기!!

 

 

 

 

 

 

둘째, 부동산 지식 이해하기

경매에서 승리하기 위해서는 부동산에 대한 얕은 지식이 아닌, 부동산이라는 큰 물줄기를 이해하고 있어야 되요.  특히 전문 분야에 대한 지식을 가지고 있으면 좋아요.

경매도 토진전문, 아파트전문, 상가전문, 유치권전문 등 다양한 분야가 있으므로, 한가지 분야에만 정통한 것이 얇고 넓게 아는것보다 훨씬 좋습니다.

경매 고수들은 좋은 물건을 잘 찾아 고르고, 시장 침체기에는 한발 물러서 있다가 남들이 잘 찾지 않는 돈 되는 매물마을 노린다고 하네요.

 

 

 

 

 

 셋째, 틈새 공격으로 수익률 높인다.

경매에서는 보기 좋은 떡이 먹기 좋은 떡이 아니다.’ 라는 말이 있습니다. , 외견 상 허름한 경매물건일수록 남는 장사일 가능성이 높습니다. 예를 들어 허름한 연립, 다세대주택 중에는 재개발, 재건축, 뉴타운, 택지지구 편입 같은 개발 호재 물건으로 탈바꿈해 가격이 크게 뛰는 주택들이 있듯이, 미래가치를 생각하고 투자를 해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

특히 개발에 따른 소형 주택 값 상승을 야기했던 성남, 인천, 부천 등지에서 허름하고 오래된 주택을 사서 큰 시세차익을 거뒀던 사람들도 있죠.

겉으로는 투자매력이 없어 보이는 경매물건 또는 흠집이 많은 물건 중에 값싸게 사서 재미를 본 경우들이 많이 있어요.

예를 들어, 완만한 경사지에 지어진 아파트 단지의 경우 단지 내 상가 지하매물이 경매에 나왔다면 눈여겨볼 필요가 있습니다. 경사지에 지어졌다면 지하층이 1층으로 영업하고 있는 상가일 가능성이 큽니다. 즉 공부상의 표시와 실제 이용 상황과의 불일치를 꼼수처럼 활용한다면 의외의 수확을 거둘 수 있습니다.

 

 

넷째, 리모델링을 잘해야 돈을 번다.

개발과 리모델링을 눈여겨보면 좋은 경매물건을 찾아 낼 수 있어요. 현재는 볼품없는 주택이나 토지라도 대지가 넓거나 땅의 모양이 반듯한 상태라면 증, 개축 또는 인접 필지 토지주인과 합필해 부동산의 가치를 높이는 방법도 있습니다. 또한 리모델링을 통해 부동산 이용목적을 활성화 시킬 수 있어요.

 

 

 

다섯째, 미래가치 & 효용가치 파악하기

경매 투자에 있어서 미래가치 & 효용가치 파악하는 것은 매우 중요합니다. 10년 단위의 지자체별 도시기본계획 등 부동산 개발 정보에 귀를 기울이고, 10년 뒤를 바라봐야되요.

 

 

경매투자에 있어 많이 떨어진 물건을 사는 것이 유리할 것으로 알지만 사실 요즘 정상적인 물건이 수차례 떨어지는 경우는 드물어요. 경매투자 열기가 높을 때 수회 유찰된 물건은 쓰레기 물건일 경우가 더 많습니다. 적게 떨어져도 그 효용가치를 미리 알고 입찰한다면 투자가치는 더 높아지게 마련이죠.

수회 유찰됐다면 의심해봐야합니다. 그러나 첫 입찰 물건이 높아 낙찰됐다면 그 이유를 따져보아야 합니다.

 

 

 

 

 

[경매 고수 이야기 듣기]

주부 N씨는 경매업계에서 잘 알려지지 않은 투자 고수다. N은 나름대로 독특한 경매투자 노하우를 터득하고 있었다. 경매 입찰 전 그는 법원 감정가를 유심히 살핀 다음 남들보다 한발 앞서 입찰에 나서는 특이한 선수다.

즉 경매물건을 감정한 시점을 유심히 따진 다음 꼭 첫 입찰에 참여한다. 통상 감정가는 감정 시점에 감정사가 매긴 부동산 평가금액을 말한다. 감정 시점에 감정했다가 여러 가지 이유로 경매물건이 변경되고 연기되어 1~2년 묵혀 있다가 다시 경매시장에 나오기도 한다.

이럴 경우 부동산 값에 시차가 생기는데 이를 역이용하는 것이다. 부동산 값이 하락했다가 1~2년 잠자다 나온 경매물건은 매각 시점에는 시세를 정확히 반영하지 못한 채 시세의 20%정도 값싸게 나온다. 한 번도 떨어지지 않은 신건에서도 수 천 만원의 시세차익을 거둘 수 있는 우량물건으로 바뀌어 있는 것이다.

N씨는 경매 컨설팅을 하면서 아예 전업 경매 투자자로 나섰다. 투자자금이 종자돈에 불과했던 N씨는 제2금융권 대출을 적극적으로 이용해 종자돈으로 아파트 등 주거시설 경매 물건만을 노리는 귀재로 변했다. 그녀는 주로 앞 사건을 노린다. 앞 사건이란 사건번호 순서대로 경매를 진행할 때 순서상 가장 빠른 사건 번호를 말한다.

예를 들어 2014 9월에 경매가 진행된다고 한다면 경매시장에 나오는 사건번호는 통상 2014타경이나 2013타경이다. 그러나 앞 사건번호를 잘 봐뒀다가 권리 및 물건 상 이상이 없다면 가장 먼저 감정가가 시세와 차이가 얼마나 있는지부터 확인한다.

감정시차를 따져 현재 시세보다 싸게 감정돼 나온다면 유찰 과정을 거치지 않고 최저매각가 수준만을 써내 낙찰 받아 짭짤한 시세차익을 거두는 것이다. 배구 같은 구기 종목에 시간차 공격이 있듯이 N씨는감정차 공격으로 경매물건을 노린다는 점이 특징이다.

경매에서는 당연히 유찰이 잦을수록 많이 남는 것이 사실이다. 그러나 유찰이 잦은 물건에는 수많은 경쟁자가 몰려 낙찰받기가 어렵고 실속도 거의 없다. 첫 입찰 또는 1회 유찰 매물이라도, 최저가로 낙찰 받아도 충분한 시세차익을 거둘 수 있다면 과감하게 입찰해야 할 때가 있다.

 

 

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