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[부동산] 경매 유치권이란?

경매 법정에 가보면, 다양한 문제들로 사람들이 법정 다툼을 버리는데 특히 유치권 분쟁을 하는 경우를 종종 볼 수 있습니다.

경매 진행시 주의하고 주의해야 할 점 중 하나는 바로 해당 물건에 유치권이 존재하느냐 입니다.

왜냐하면 유치권은 등기부에 표시가 되지 않아 그 존재를 파악하기가 어려우며, 낙찰 시 낙찰자의 인수권리에 포함되기 때문입니다.

오늘은 경매 진행 시 중요한 사항인, 경매 유치권에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

[유치권이란]

유치권이란 법정 담보물권인 유치권, 질권, 저당권 중 하나로 법에서 보장하는 정당한 권리입니다.

유치권의 법률적 정의는, 타인의 물건이나 유가증권을 유치 즉 점유한자가 그 물건이나 유가증권에 관한 채권의 전부를 변제 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치하여 채무상의 변제를 심리상으로 강제하는 민법의 법정담보물권입니다.

쉽게 말하면 길동씨의 자동차 수리를 맡기고 나서 수리비를 받을 때까지, 자동차를 경비소에서 가지고 있는 것이라고 보면 됩니다.

흔히 볼 수 있는 가장 많은 유치권 행사는 부동산에 얽힌 채권 채무 관계입니다.

예를 들어, 건축주가 시공사를 선정하여 건물을 짓고, 건물이 완공되었음에도 불구하고 시공사에게 대금을 지불하지 못하였다면, 시공사는 건물을 점유하여 유치권을 행사 할 수 있습니다.

                                         

 

                                         

 

 

 

[유치권 성립 조건]

1.해당 목적물의 점유.

유치권이 성립하기 위한 가장 중요한 조건은, 물건의 점유입니다.

유치권을 행사하기 위해서는 반드시 물건을 계속 점유하고 있어야 합니다.

 

2. 변제기에 도래한 채권

채권의 변제기(변제기란, 채무를 이행할 시기. 즉 돈을 갚아야 하는 시기입니다.)에 이르렀음에도 불구하고 채권의 상환이 이루어지지 않은 경우 유치권을 행사할 수 있습니다.

 

3. 타인 소유의 물건에 대한 채권

 

4.해당 채권과 물건사이의 관련성이 존재

채권이 목적물과 관련이 있어야 합니다.

 

5.불법행위로 인한 것이 아닐 것

 

 

 

 

[유치권의 효력]

유치권은 견련관계에있는 목적물의 인도를 거절하여 해당 목적물에 견련된 채무의 변제를 강제하는 효과를 갖습니다. 유치라는 것은 목적물의 점유를 계속하여 인도를 거절함을 의미합니다. 따라서 부동산경매물건으로 모텔의 명도를 요구받은 경우  해당 모텔임차인이 보일러등의 수선을 하였고 이것이 인정될 경우 소유자가 상환할 때까지 해당 모텔을 계속 거주하며 명도를 거절할 수 있습니다.

 

 

[유치권의 경매청구권]

담보물권 중에서 유치권만은 우선변제권이 없습니다. 하지만 유치권자 역시 경매권자로 인정되므로, 채무자가 계속적으로 변제하지 않을경우 유치에서 더 나아가 그 물건의 경매를 신청할 수 있습니다. 경매 진행시 낙찰자가 해당 물건을 인도받으려면 유치권자에게 먼저 변제해야 하기 때문에 우선변제권과 같은 효력이 있습니다.

이에 더해 유치권자는 변제받지 않는 한 목적물을 인도하지 않아도 되므로 저당권과의 경합에서 우선하게 됩니다.

 

[유치권의 선관주의의무]

유치권자는 선량한 관리자의 주의를 기울여 유치물을 점유해야합니다. 때문에 유치권자는 유치물의 보존에 필요한 사용을 제외하고 채무자의 승낙없이 유치물을 사용하거나 담보제공을 할 수 없습니다. 만약 선관주의의무를 지키지 않을 경우 소멸청구가 가능하니 유치권자입장에서는 주의해야할 점입니다.

 

 

경매 투자 하시려고 공부하거나 준비하시는 분들은, 이 유치권에 대해서 잘 알아보고 경매 도전하시기 바랍니다!

 

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2014.12.24 17:36


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